Bei der Gewerbemiete wird die Anpassung an die Inflation über eine Wertsicherungsklausel geregelt, die den Mietzins an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts (Destatis) koppelt. Anders als im Wohnraummietrecht gilt für Gewerberaum nicht §557b BGB, sondern das Preisklauselgesetz (PrKG): §3 PrKG bestimmt, unter welchen Voraussetzungen eine solche Indexklausel zulässig ist.
Dieser Ratgeber erläutert zu Informationszwecken die Voraussetzungen nach §3 PrKG, die Berechnung anhand des VPI, den Unterschied zwischen automatischen und anpassungsbedürftigen Klauseln sowie Fragen zu Form, Schwellenwerten und Verjährung. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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Die Rechtsgrundlage: §3 PrKG
Preisklauseln, die den geschuldeten Betrag an einen Index binden, sind nach dem Preisklauselgesetz grundsätzlich genehmigungsfrei zulässig, wenn die Voraussetzungen des §3 PrKG erfüllt sind. Für Gewerbemietverträge ist eine Wertsicherungsklausel danach insbesondere zulässig, wenn eine der folgenden Alternativen vorliegt: (1) der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren, (2) der Gläubiger (in der Regel der Vermieter) verzichtet für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung, oder (3) dem Schuldner (Mieter) wird das Recht eingeräumt, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.
Die Mietpreisbremse gilt für Gewerberaum nicht — sie ist auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt (§549 BGB). Die Vertragsparteien sind bei der Ausgestaltung der Wertsicherung daher weitgehend frei, müssen aber die Vorgaben des §3 PrKG und des AGB-Rechts (§307 BGB) beachten.
Berechnung anhand des VPI und Basiswert
Grundlage der Berechnung ist der vom Vertrag in Bezug genommene Verbraucherpreisindex. Als Basiswert dient üblicherweise der VPI-Stand des Monats, in dem die Ausgangsmiete vereinbart wurde. Die Anpassung folgt der Formel: Neue Miete = Ausgangsmiete × (Aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Maßgeblich ist, dass Ausgangsmiete und Basis-VPI demselben Zeitpunkt entstammen; wurde die Miete zwischenzeitlich angepasst, treten der zuletzt vereinbarte Mietbetrag und der zugehörige VPI-Stand an ihre Stelle.
Beispiel zu Informationszwecken: Bei einer Ausgangsmiete von 2.000 €, einem Basis-VPI von 105,0 und einem aktuellen VPI von 115,0 ergibt sich eine neue Miete von 2.000 × (115,0 ÷ 105,0) = 2.190,48 €. Die offiziellen VPI-Werte und historischen Zeitreihen veröffentlicht Destatis monatlich und kostenlos.
Automatische und anpassungsbedürftige Klauseln, Schwellenwerte
Eine automatische Wertsicherungsklausel (Gleitklausel) lässt die Miete unmittelbar mit dem VPI steigen oder fallen, ohne dass eine Erklärung erforderlich ist. Eine anpassungsbedürftige Klausel (Leistungsvorbehalt oder Anpassungsoption) verlangt dagegen, dass eine Partei die Anpassung ausdrücklich geltend macht. Welche Form vorliegt, ergibt sich aus dem Wortlaut des Mietvertrags.
Verbreitet sind Schwellenwertklauseln, nach denen eine Anpassung erst greift, wenn der VPI um einen bestimmten Prozentsatz (etwa 5 % oder 10 %) vom Basiswert abweicht. Solche Klauseln reduzieren den Verwaltungsaufwand. In der Praxis werden die verwendeten Basis- und Vergleichswerte des VPI mit Datum schriftlich dokumentiert.
Form, Rückwirkung und Verjährung
Das PrKG schreibt für die Anpassungserklärung keine besondere Form vor. Aus Beweisgründen erfolgt sie in der Praxis schriftlich mit vollständiger Berechnungsdarstellung. Bei automatischen Klauseln entsteht der Anspruch unmittelbar mit der Indexveränderung; bei anpassungsbedürftigen Klauseln ab Geltendmachung.
Ansprüche auf rückständige Anpassungsbeträge unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§195 BGB), die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (§199 BGB). Länger zurückliegende Beträge können daher verjährt sein. Die Beurteilung des Einzelfalls — insbesondere die Wirksamkeit der Klausel — sollte einer rechtskundigen Person überlassen werden.
Häufig gestellte Fragen
Welche Voraussetzungen muss eine Wertsicherungsklausel nach §3 PrKG erfüllen?
Zulässig ist die Klausel insbesondere, wenn eine der drei Alternativen vorliegt: eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren, ein Kündigungsverzicht des Gläubigers für mindestens zehn Jahre, oder ein Verlängerungsrecht des Schuldners auf mindestens zehn Jahre. Fehlt jede dieser Voraussetzungen, kann die Klausel unwirksam sein.
Gilt die Mietpreisbremse für Gewerbemieten?
Nein. Die Mietpreisbremse ist auf Wohnraum beschränkt (§549 BGB). Für Gewerberaum — Büros, Einzelhandel, Lager, Praxen — gelten allein der Mietvertrag und die einschlägigen Vorschriften, insbesondere das PrKG. Angaben zu Informationszwecken.
Welcher VPI-Wert ist der Basiswert für die Anpassung?
In der Regel der VPI-Stand des Monats, in dem die zuletzt geltende Miete vereinbart wurde. Manche Verträge legen dauerhaft den Indexstand bei Vertragsschluss als Basis fest. Maßgeblich ist stets der genaue Wortlaut der Wertsicherungsklausel.
Muss ich den Mieter über die Anpassung schriftlich informieren?
Das PrKG verlangt keine besondere Form. Bei automatischen Klauseln tritt die Anpassung ohne Erklärung ein; bei anpassungsbedürftigen Klauseln ist sie ausdrücklich geltend zu machen. Aus Beweisgründen ist in beiden Fällen eine schriftliche Mitteilung mit Berechnung üblich.
Können mehrere Jahre rückwirkend nachgefordert werden?
Ansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren (§195 BGB), beginnend mit dem Schluss des Entstehungsjahres (§199 BGB). Ältere Beträge können verjährt sein. Die genaue Beurteilung hängt vom Entstehungszeitpunkt und etwaigen Hemmungen ab; im Einzelfall ist rechtlicher Rat einzuholen.